07 abril 2009

BAJARAN LOS PRECIOS DE LAS PROPIEDADES?



En la Argentina, desde 2002 a la fecha, los precios, medidos en dólares, no han parado de subir, pero desde un nivel de subvalorización que había dejado la megadevaluación del peso.

Es una de las grandes preguntas del mercado, y suele provocar respuestas muy diversas. Para poder responderla, hay que comprender cabalmente el concepto de “burbuja”, que no alude a una suba abrupta o muy prolongada, sino a una valorización por encima de lo que sería un precio de equilibrio.

En la Argentina, desde 2002 a la fecha, los precios, medidos en dólares, no han parado de subir, pero desde un nivel de subvalorización que había dejado la megadevaluación del peso. En este momento, lo que se está constatando es una contracción en la demanda, pero ello no generó como respuesta una caída de los precios.

Los agentes inmobiliarios creen que puede haber algunas pequeñas bajas, pero que en general los vendedores, antes que perder valor, preferirán retener sus propiedades hasta que el mercado se reactive.

Un elemento central para entender este punto es el hecho de que el boom inmobiliario en la Argentina, a diferencia de en el mundo, no se dio por una expansión del crédito, sino como un medio de inversión luego de la salida de la convertibilidad. Basta con observar la serie de escrituraciones y préstamos hipotecarios que hace el Centro de Desarrollo Económico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para darse una idea de la situación.

Entre 1998 y 2001, por cada cuatro escrituraciones había un préstamo hipotecario. En el 2008, luego de seis años de la salida de la convertibilidad, recién por cada 14 escrituraciones se encuentra un préstamo hipotecario.“Sin sistema financiero local confiable, sin una moneda local fuerte que proteja de la inflación y con restricciones para hacer inversiones financieras en dólares, una de las pocas alternativas que quedaron para invertir fue comprar inmuebles”, explica Jorge Colina, economista de Idesa. Es decir, si bien nuestro país estuvo exento de una burbuja por especulación financiera vía el mercado crediticio, no debe perderse de vista que vastos sectores medios y altos han elegido la construcción como forma de ahorro, con lo cual precios y producción registraron un alza muy significativa. Ocurre que durante seis años rigió una convertibilidad de hecho, en el nivel de tres pesos por dólar. De esta forma, los valores de las viviendas nuevas y usadas recuperaron valor y en algunas zonas superaron holgadamente a los registrados en dólares previo a la devaluación.

Ahora, con un nuevo escenario cambiario en el cual el peso se devalúa lenta pero continuamente, los economistas no descartan una reversión del fenómeno registrado en los últimos años. “Es por ello que no veremos caídas significativas en los precios en pesos, pero sí en dólares vía una depreciación cambiaria”, estima Osvaldo Cado, economista de Prefinex.

Ante este contexto, los pronósticos más razonables son:
  • disminución del costo en dólares de la construcción,
  • conservación del valor de venta en las zonas tradicionales y premium y
  • reducción de la oferta.

Para quien mira el mercado inmobiliario como alternativa de inversión, ¿habrá oportunidades?“Es un buen momento para salir a buscar oportunidades inmobiliarias, pues el mercado de alquiler para vivienda sigue activo, como así también para estudiantes; aunque caería algo la renta temporaria a extranjeros y turistas”, pronostica Ricardo Miguel Theller, investigador del Instituto de Economía de la UADE.

Otro que estima una leve baja en las ventas en el corto plazo es Humberto Luis Foresti, gerente general de la inmobiliaria Emily Salzmann, aunque no prevé una gran caída de precios: “La falta de crédito hará que la demanda se mantenga firme y que la tasa de retorno sobre el precio del inmueble aumente. Los alquileres, dependiendo del tipo de propiedad, verán su techo frente al poder adquisitivo del locatario y una supuesta liberación de créditos hipotecarios anunciados por el Estado”.

Desde ya, hay que tener cuidado de no ir a zonas saturadas con nuevas obras, ni invertir en inmuebles para clase media, debido a la ausencia de hipotecas. La clave es orientarse hacia las propiedades de calidad que puedan generar renta, tales como buenas oficinas, locales comerciales bien ubicados, cocheras o departamentos chicos con buena accesibilidad.

Es muy importante fijarse en la renta, porque quien invierta hoy deberá pensar en tener el inmueble a largo plazo. “Los que estén líquidos pueden hallar buenas opciones, aunque deberían tener mucho cuidado con invertir en edificios no terminados, por el peligro a que no se terminen debido a la falta de crédito intermedio, fideicomisos y al aumento de los costos de construcción”, alerta Postigo. En consecuencia, creen los expertos, los ganadores serán los que tengan buenos productos para vender y quienes logren diferenciarse.

Fuente: PUERTONEGOCIOS.COM

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